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关于归派

田园综合体如何讲好产业与文化的故事?

发布时间:2019-12-24

 

——归派经典项目回顾之中华枇杷园策划定位

 
仁寿县富加镇的中华枇杷园项目早在2016年以前就已经破土开工了,归派却在2018年7月接到项目投资方的邀请,为该项目进行顶层设计。之所以会有这番曲折,源于两个契机:一是2017年的2月,“田园综合体”作为乡村振兴的亮点措施被写进中央一号文件;二是该项目原资方引进了某省第二大国企,进一步扩大投资。


新的资方主要从事地产开发和建筑工程行业,想抓住“田园综合体”的风口,以打造眉山市的田园综合体标杆为目标,借此扩大用地,增加地产开发。于是乎,原来占地不到3000亩的中华枇杷园,一下子扩大到17000亩。重新规划设计并重新过规委会势在必行,资方委托了上海一家规划设计公司主导,这家公司规划设计业务够专业,长期服务于绿城等企业,然而在这个项目中却遇到了阻碍,政府那关迟迟过不了。

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时间来到了2018年6月,资方决定不破不立,委托新的规划机构试一下。在面谈考察了3家单位,经过多轮沟通之后,项目公司董事长最终选定了归派来为目前的困局破题。

这是一个时间紧,任务重,难度大的项目。从7月中旬项目正式启动,到9月中旬政府要求的年度规委会评审,只剩下2个月的时间。而这一次的评审会是否通过,对于资方是否能成功拿地至关重要!

项目组顶着7月的骄阳,分两队花了整整5天时间对项目地和周边区域做了深入的调研。要知道,这两年成都远郊的田园综合体项目如雨后春笋,光项目所在的天府新区区域就有十几个田园综合体在建。如何把这些项目PK下去,脱颖而出,是破题的关键。

经过对仁寿县的农业产业发展态势和政策趋势、地域历史文化、市场客群需求、场地资源、委托方资源,以及对成都远郊29个竞合项目的深度调研和分析,与委托方反复讨论,我们将破题方向确定为三个策略:产业做格局!文化做高度!地产做包装!


一. 产业做格局 —— 一果引领,百果飘香


产业是田园综合体不可回避的话题,本项目在产业层面更是受到政府的高度关注。政府希望本项目以枇杷为切入,重视农业产业体系构建和带动作用,打造三产融合发展的示范。

在对枇杷这个水果的研究中我们发现,枇杷景观性较为普通,不利于营造环境品质,而且枇杷季节性明显,果期只有一个多月,枇杷摘下来自然状态也只能保存几天,所以以枇杷为单一主题,有很大的局限。因此我们把视野放到了更大的“水果”产业。

我们认真梳理了整个仁寿县水果产业发展态势,发现仁寿县的果业相当繁荣,除了全国闻名的枇杷外,还有曹家梨,柑橘,水蜜桃,葡萄等颇受市场欢迎的水果品类,堪称成都的果园子。但是仁寿县在水果产业方面,对内尚无统一的管理运作体系,对外也没有形成统一的品牌推广,而这也是政府的迫切需求。

因此我们将产业发展策略定位为:
联合当地优质果农果企,拉平台;引入京东农业,渠道;培育天府好果,品牌。具体怎么做呢?我们概括为“一图九品”,即枇杷产业链全景图和支撑农业平台建设的九大项目。

资方有意打造两个项目,枇杷研究院和罐头生产工厂,我们在此基础上,策划了一条从科创研发,生产种植,到产品加工,再到品牌拓销的产业链。

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科创研发方面,打造政产学研协同创新平台,构建创新孵化生态体系,引入四川农大研究院,从高端育种,农业科技化研究,标准制定等方面落实前端,打造整个西南枇杷产区的科创试验中心;
生产种植方面,以共营制为基础升级合作模式,以种植结构升级与智慧化管理为重点,将本项目万亩枇杷种植区进行农业智慧种植的全面升级;
产品加工方面,建设枇杷精深加工示范区,提高枇杷综合利用水平,实现就地加工转化增值;
品牌拓销方面,建设“天府好果”品牌培育中心,健全仁寿县水果产销稳定衔接机制,并协助资方引入京东农业,让仁寿县的枇杷产品找到互联网的出路。

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如此一来,就形成了以本项目为支点的产业大格局:横向是整个仁寿县的果产服务平台,纵向是深度拓展的枇杷产业链,同时,打造“天府好果”的产业大品牌,将仁寿县水果产业整合推广。
 

二. 文化做高度 —— 天府向南第一城的文化品牌担当


从区域发展的角度来看,大成都向南纵深发展已经蔓延到仁寿县视高区域,未来的仁寿县,必然担得起“天府向南第一城”的美名。而这么一个具有2500多年历史,未来又会全面融入成都南向发展战略的千年古县,却没有一个拿得出手的文化品牌,这是仁寿的遗憾,但也是我们的机会。

仁寿县最拿得出手的文化品牌是什么?我们认为,就是“仁寿”二字!

“仁”是精神生活的理想境界,中国传统文化的精髓;“寿”是物质生活的理想境界,古今大众对健康的追求。仁寿,仁者当寿!

通过研究我们知道,“仁寿”二字作为县名已经有1400多年的历史,此名来源于隋文帝游历蜀地,在此修建的仁寿宫,代表千古仁君对国家和平安宁的期望,此为君之仁;仁寿县历史上会馆云集,会馆文化十分繁荣,所谓“乡土之链,桑梓之情”,其实归根结底传达的就是人与人的亲善关系,此为民之仁。习总书记强调:要文化自信,要亲为中国传统文化代言。而仁寿这个地方,由表及里都体现中国传统文化的精髓——仁。

项目地最大的农业资源——枇杷,我们也对其背后的文化内涵做了研究:枇杷是吉祥的植物,“树繁碧玉叶,柯叠黄金丸”,是财富殷实、子嗣昌盛、健康长寿的象征,而且枇杷果甜,核苦,皆可入药,真可谓是“仁心寿果”!

于是这样就形成了对文化的策划理念:从“仁寿”二字出发,打造代表中国传统国学文化为核心的田园综合体,占位“仁寿”文化品牌,树立天府向南第一城的文化地标。占领了“仁寿”文化,也就占领了仁寿县的文化品牌制高点。

文化高度有了,还需要落实到文旅产品层面。

我们从市场的角度,对中国传统文化的文旅产品需求做了充分的分析后发现,这是一个不容小觑的市场。无论是最近几年如火如荼的国风剧(琅琊榜,花千骨,三生三世十里桃花等),还是全国地铁上,旅游项目中频繁出现的汉服小哥哥小姐姐,或者是最近渐渐流行起来的国学教育,亦或是最近两年市场认可度最高的中式文化居住产品(宋卫平蓝城系,世贸国风系、泰禾府系园系等),都在昭示着中国传统文化的复兴,这也是80后的人群普遍具有较高的文化素质和骨子里的东方传统价值观融合的结果。

因此文旅层面我们定位于,从“休闲”到“修贤”的国风文旅体验目的地,打造“面向世界的修贤田园” 和“全国知名的国学盛典”,并以四大体验产品和两大文化盛宴来作为文旅产业的支撑:复兴仁寿会馆文化的雅集会馆(文化酒店),以富加原名“九井坳”为背景再生九井之名的九井里(商业街),田园国乐体验的音律田园(田野乐园),承载中国田园文艺精神的墨香村(文创院子);国学复礼大典和田园国乐大典。
 
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三. 地产做包装 —— 新天府田园生活的国风画卷


完成了文化和产业的构建,其实就已经解决了政府90%的关注面了,然而我们认为还不够,地产还需要文化浸润和主题包装。

我们在现场考察的时候发现,整个17000亩的场地,都呈现出同一种地理风貌——浅丘浅沟。场地内的小丘不管是高度,形态,大小都非常相似,而且分布均匀,其间沟谷纵横环绕,深浅适中。

对于地产建设区域,资方一开始想推丘填沟,因为对土方量做了计算,就地平衡问题不大,不需要太多投入就能平整出大块的土地。但我们还是建议尽可能保留这种山水肌理,在此想法的基础之上,结合“仁寿”文化的定位,我们为项目的地产区域提出了“千丘仁山,万户寿水”的空间规划理念。

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何为仁山?将地产围绕浅丘布局,山丘栽种枇杷树,为每个居住组团提供一处私享的果园,更提供了一处社区邻里交际活动的场所,人人亲密,此为仁山;
何为寿水?将场地沟谷梳理纵横交织的水系,曲折环绕整个项目地,水系沿沟谷一分二,二分四,直至进入每个组团,每户人家,源远流长,此为寿水。

这样就形成了一幅“前有水绕,后有果香,推门见绿(丘),开窗见田”的新天府田园生活的国风画卷。在后来的评审汇报中,这一理念获得了政府和委托方的高度赞扬。
 
经过产业,文化,地产层面的全面策划规划,最终我们将本项目总结为:仁心寿果大农业、仁里寿乡大文旅、仁山寿水大生活,三大核心定位,从而构建起本案作为田园综合体三产融合示范的典范。

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在经历两个月的奋战之后,本项目一举通过仁寿县规委会的评审,并顺利帮助委托方拿下一期土地。同时,本项目也代表眉山市申报2018年度国家级农业产业融合发展示范项目,并获选2018年四川省重点项目。

目前该项目已建成部分育苗区、种植区、道路体系、综合办公楼和枇杷加工厂,并已启用两条枇杷加工生产线。


 

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